Conviene rifinanziare un mutuo di $400,000?
Passare dal 6.5% al 5.5% su $400,000 riduce la rata di $430 al mese e si ripaga in 7 mesi.
Su un saldo residuo di $400,000 con 25 anni rimanenti al 6.5%, stai pagando $2,701 al mese. Rifinanziare con un nuovo prestito a 30 anni al 5.5% riduce la rata a $2,271 — un risparmio di $430 ogni mese. I costi di chiusura di $3,000 indicano che andrai in attivo dopo 7 mesi, per cui l'operazione conviene se prevedi di rimanere in questa casa più a lungo.
Presta attenzione alla spesa totale per gli interessi oltre che al risparmio mensile. Riposizionare la scadenza a 30 anni distribuisce il saldo su un arco di tempo maggiore, facendo salire gli interessi totali da $410,249 a $417,616. Il calcolatore qui sotto è impostato su questo scenario — modifica la nuova durata in 25 anni per mantenere la scadenza originaria del mutuo, oppure inserisci il tasso che ti è stato proposto.
Risultati
Risparmio mensile
$421,30 / mese
Risparmio netto totale: $47.389 · Periodo di pareggio: 8 mesi
Confronto rate mensili
Confronto interessi e costi totali
Rifinanziamento di $400,000 — risparmio per nuovo tasso
Partendo dal 6.5% con 25 anni rimanenti, su un nuovo mutuo a 30 anni, con $3,000 di costi di istruttoria e chiusura pagati in anticipo.
| Nuovo tasso | Nuova rata | Risparmio mensile | Ammortamento |
|---|---|---|---|
| 4.5% | $2,027 | $674 | 4 mesi |
| 5% | $2,147 | $554 | 5 mesi |
| 5.5% | $2,271 | $430 | 7 mesi |
| 6% | $2,398 | $303 | 10 mesi |
| 6.5% | $2,528 | $173 | 17 mesi |
Domande frequenti
- Passare dal 6.5% al 5.5% porta la rata mensile da $2,701 a $2,271 — risparmiando $430 al mese, o $5,156 all'anno. Rispetto a $3,000 di costi di chiusura, recuperi la spesa in 7 mesi. Anche un calo di tasso minore aiuta: al 6% il risparmio è di $303 al mese.
- Su un saldo residuo di queste proporzioni, in genere sì. Un punto in meno rispetto al 6.5% su $400,000 equivale a un risparmio di circa $430 al mese, il che compensa i tipici costi di chiusura in circa due anni. La vecchia regola del "serve almeno il 2% di differenza" risale a quando i mutui erano più bassi — oggi ciò che conta davvero è il tempo di ammortamento rispetto a quanto intendi rimanere nella casa.
- Con $3,000 di costi e $430 al mese di risparmio, occorrono 7 mesi. Vendere la casa o rifinanziare nuovamente prima di quella data significa che l'operazione ti è costata denaro. Se hai dubbi sulla durata della permanenza, chiedi alla banca un rifinanziamento senza costi di chiusura (no-closing-cost) — il tasso sarà leggermente superiore ma non avrai spese anticipate da ammortizzare.
- Solo se decidi di scegliere una durata di 30 anni. Rifinanziare $400,000 riportandolo a 30 anni riduce al massimo la rata mensile ma aumenta gli interessi totali a $417,616 rispetto ai $410,249 previsti dal piano originario. Scegliere invece una durata di 25 anni mantiene la scadenza iniziale: la rata mensile diventa $2,456 e gli interessi totali scendono a $336,905.
Risparmio di rifinanziamento per saldo residuo
Saldi residui